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Publier ou périr : pourquoi garder ses annonces en ligne

Diriez-vous que votre entreprise de gestion immobilière est plus proche d’Amazon ou d’un magasin pop-up éphémère ? Lequel préféreriez-vous être ?

Le géant du commerce électronique est toujours présent, 24 heures sur 24, 7 jours sur 7 et 365 jours par an. Un pop-up store n’est là que pour une courte période. Vous n’en connaitriez même pas l’existence si vous n’étiez pas passé à côté par hasard. Il apparaît et disparaît sans rappel ni considération. C’est une nouveauté.

Il n’y a pas de débat sur la question de savoir quelle entreprise est la plus prospère. La plupart des gestionnaires de biens immobiliers à court ou moyen terme aimeraient que leur activité se rapproche du premier modèle. Mais dans ce cas, pourquoi faire le choix de désactiver vos annonces ? On vous explique pourquoi garder ses annonces en ligne est le meilleur choix à faire dans votre stratégie.

Quelles sont les raisons courantes de désactiver les annonces ?

garder ses annonces en ligne sur airbnb
Tout au long de l’année, les voyageurs sont à la recherche de logements sur Airbnb

Sérieusement, nous ne parlerions pas de ce sujet s’il ne s’agissait pas d’un phénomène qui se produit trop souvent. Vous serez peut-être surpris d’apprendre que la désactivation des annonces est un phénomène très courant en basse saison. Les OTA comme Airbnb constatent une réduction des logements disponibles avec un historique d’évaluations. Les logiciels de location saisonnière ou PMS comme RentalReady et les gestionnaires voient leurs portefeuilles réduits.

Nous sommes partis à la recherche des motivations derrière ces pratiques contre-intuitives. Nous avons entendu des raisons telles que : 

  1. “Nous recherchons un locataire à plus long terme pour plusieurs mois”
  2. “Le propriétaire utilise son bien”
  3. “Un locataire a emménagé pour un séjour de moyenne durée”
  4. “Nous le remettrons en ligne juste avant la haute saison”

Aucune de ces raisons n’est une bonne justification pour supprimer votre annonce. Si vous recherchez un locataire pour un bail d’un mois, RentalReady peut vous aider. Notre propre channel manager se connecte à des plateformes telles qu’Homelike, spécialisées dans les séjours de moyenne durée. Vous pourriez attirer des voyageurs d’affaires, des professeurs en visite, des aide-soignants et des familles se réunissant, des professionnels en formation, des digital nomads ou des consultants en mission.

L’algorithme de gestion des revenus intégré à RentalReady est conçu pour vous aider à maintenir vos tarifs compétitifs pour les séjours de plus longue durée.  Plusieurs leviers de personnalisation sont à votre disposition. Vous pouvez configurer l’automatisation en fonction de vos conditions choisies. Dans des marchés extrêmement compétitifs tels que Londres et Dubaï, la différence de rendement total entre les séjours de moyenne et courte durée peut être très mince. Il est essentiel pour les gestionnaires immobiliers d’être performants dans les deux domaines et de s’équiper de systèmes polyvalents qui soutiennent efficacement chaque type de location.

Quelles sont les conséquences de la désactivation des annonces ?

garder ses annonces en ligne pour une location saisonnière
Laisser ou non l’annonce de son bien en location en ligne, telle est la question

Le propriétaire occupera-t-il le bien indéfiniment et ne voudra-t-il plus jamais louer à l’avenir ? Le locataire va-t-il rester pendant des années ? 

Si la réponse à ces questions est “non”, le propriétaire doit considérer qu’il a tout intérêt à ce que son bien soit loué dans les meilleures conditions possibles lorsqu’il redevient disponible.

Si la propriété devient disponible à tout moment au cours de l’année suivante, elle doit rester active. Réduisez le calendrier si nécessaire. Bloquez certaines dates. Désactivez la réservation instantanée. Établissez des politiques plus strictes. Mais par pitié, ne supprimez pas complètement la publication de la propriété !

La conciergerie de location saisonnière GuestReady, qui supervise des milliers de propriétés dans des dizaines de villes de la région EMEA, a remarqué une différence flagrante entre les propriétés toujours disponibles et les propriétés “pop-up”.

Ils ont observé qu’une propriété disponible seulement 50 % du temps (six mois par an ou moins) par rapport à une propriété disponible au moins 80 % du temps (10 mois par an ou plus) rapportera moins d’argent et aura moins de réservations. C’est ce qu’ils ont constaté dans plusieurs analyses effectuées au fil du temps, sur plusieurs marchés où ils opèrent.

Désactiver des propriétés ne permet pas d’économiser de l’argent, mais d’en perdre. Une seule nuit réservée couvre facilement les coûts de votre PMS.

Étude des effets des annonces pop-up par RentalReady

Chez RentalReady, nous avons mené une vaste étude sur les effets des annonces pop-up. Les résultats ont été révélateurs, dessinant une corrélation directe entre visibilité et performance.

La période étudiée s’étendait de mars 2019 à novembre 2023. Bien que la pandémie ait eu lieu pendant cette période, il y a eu d’importantes périodes avant, après et pendant lesquelles les réservations étaient possibles. Les désactivations ont eu lieu de manière assez homogène tout au long de l’année, avec 8 % se produisant au printemps, 35 % en été, 22 % en automne et 35 % en hiver. Les re-publications ont également eu lieu à toutes les saisons, avec 32 % au printemps, 18 % en été, 24 % en automne et 26 % en hiver.

Le délai moyen entre les réservations avant la désactivation était de 10 jours. Le nombre moyen de jours entre la date de republication et la première réservation était de 21 jours. Cela signifie que lorsque les annonces ont été réactivées, il a fallu deux fois plus de temps pour obtenir une réservation. L’attrait de la propriété a chuté simplement parce qu’elle n’était pas visible. Il ne s’agit pas d’un revers temporaire. Il a fallu des mois pour que la propriété retrouve un niveau proche de celui qu’elle avait avant de disparaître. 

Le taux d’occupation moyen des propriétés avant leur désactivation était de 59 %. Pour éliminer la saisonnalité des équations de notre étude, nous avons choisi d’examiner le taux pour le même mois de l’année précédente avant la réactivation.

Lorsque les annonces ont été remises en ligne, le taux d’occupation a été désastreux.

Au cours du premier mois suivant la réactivation, seulement 21 % des dates ont été remplies en moyenne. Cela signifie que le taux d’occupation était inférieur d’un tiers à celui de leur dernière apparition.

Les chiffres se sont améliorés au fur et à mesure que les propriétés se sont rétablies. Les moyennes d’occupation sont passées à 45 % au cours du deuxième mois et à 46 % au cours du troisième mois. Cependant, vous remarquerez que même après une nouvelle saison d’activité, elles étaient encore loin de la barre des 59 % avant qu’elles ne soient supprimées. Loin des yeux est vraiment loin du cœur.

Pourquoi est-il crucial de garder ses annonces en ligne ?

Votre annonce se retrouve au milieu de milliers d’autres annonces sur les plateformes comme Airbnb

Plus l’absence est longue, plus le retour est difficile.

Les annonces disparues pendant 51 à 100 jours ont mis plus de temps à obtenir leur première réservation et avaient un taux d’occupation inférieur à celui des annonces disparues pendant seulement 1 à 50 jours. Celles absentes entre 101 et 200 jours étaient moins performantes que celles absentes entre 51 et 100 jours, et celles disparues plus de 201 jours étaient encore moins performantes que celles inactives de 101 à 200 jours.

L’une des principales raisons de ce phénomène est que la plupart des vacanciers aiment planifier à l’avance. Selon les chiffres de KeyData sur la fenêtre de réservation avancée, la majorité des voyageurs réservent un mois et demi à l’avance. Autrement dit, le délai moyen entre la réservation et l’arrivée est de six semaines. Ce délai de temps s’allonge pour les plateformes OTA qui ciblent les familles et les groupes comme Expedia, avec une fenêtre moyenne de 63 jours, et Vrbo avec une fenêtre de 68 jours. Les unités plus petites sont réservées un peu plus à la dernière minute.

Les données de Google indiquent que la fenêtre est encore plus longue que cela. Les hôtels et les vols sont réservés en moyenne 12 semaines à l’avance. Un élément important pour garder ses annonces en ligne.

Quelles sont les stratégies pour maximiser les réservations ?

Les voyageurs commencent à réfléchir à leur voyage bien avant de cliquer sur le bouton “réserver”. Cela signifie qu’ils recherchent des offres des mois et des mois avant leur arrivée. Si l’on ajoute le temps de recherche à la fenêtre de réservation, on peut facilement constater que le processus d’initiation commence six mois avant les vacances. C’est à ce moment-là que votre propriété doit être visible.

Ouverture du calendrier sur 12 mois

Bon nombre de voyageurs réservent plusieurs mois à l’avance

Une bonne pratique consiste à ouvrir votre calendrier “12 mois à l’avance”. Vous pouvez atteindre un taux d’occupation fantastique plus de six mois à l’avance si vous avez une propriété unique et que vous jouez bien vos cartes. Selon Google Travel, 50 % des vacances d’été sont réservées avant la fin du mois de février. 

Toute personne ayant activé des propriétés juste avant la haute saison, s’est privé de la moitié de la demande potentielle. Mais en réalité, ils ont fait encore pire que cela.

Optimisation de la visibilité et maximisation des opportunités

Dans les trois mois précédant la date du voyage, la recherche d’expériences augmente (Google 2019). En ne rendant pas votre propriété visible jusqu’au dernier moment, même si les touristes réservent votre propriété, ils ont probablement déjà tout organisé sans votre aide. Au lieu de ventes incitatives, vous avez des pertes d’opportunités. Les transferts vers l’aéroport, les recommandations de guides, les réservations de dîners et autres services supplémentaires ont tous été effectués sans que vous, le gestionnaire de la propriété, n’en receviez une part.

Comment les événements et les saisons influent-ils sur les réservations ?

Le tourisme a traditionnellement été cyclique, avec les masses partant en vacances d’été en même temps. C’est de moins en moins le cas. Il existe des opportunités ponctuelles ici et là tout au long du calendrier.

Les événements sont un facteur majeur d’incitation au voyage. Certains sont bien connus et largement médiatisés. D’autres peuvent vous échapper complètement. Seule une approche toujours active permettra à vos propriétés d’être prises en considération au moment où les voyageurs recherchent. La demande peut exploser du jour au lendemain.

Étude de cas : les Jeux Olympiques de 2024 à Paris

Les billets pour les Jeux olympiques de 2024 ont été mis en vente le 11 mai 2023. Dans les jours précédents, la demande pour Paris était faible. Selon AirDNA, dans les deux semaines qui ont suivi, la demande a explosé, atteignant un pic de 688 % par rapport à la période de prévente. Rappelons qu’il s’agit de 14 mois avant l’événement.

En octobre 2023, soit 10 mois avant le début des Jeux, les taux d’occupation globaux à Paris se situaient déjà entre 18 % et 25 %, selon Beyond. La moitié des réservations étaient pour sept nuits ou plus. Les séjours plus longs se réservent plus longtemps à l’avance, et les Jeux olympiques confirment cette règle. On a également constaté une nette augmentation de 40 % de l’occupation avant et après les cérémonies, ce qui témoigne d’un désir de prolonger les séjours pour profiter de la ville en dehors des sites officiels.

Garder ses annonces en ligne : des résultats tout au long de l’année

En conclusion, si vous voulez… 

  • Plus de réservations…
  • Réservées plus rapidement…
  • De la part de groupes plus importants…
  • Qui paient davantage…
  • Qui restent plus longtemps…
  • Avec pour résultat moins de baisses d’occupation…

Publiez vos propriétés tout au long de l’année !