Conseils pour vous lancer dans une activité de gestionnaire de logements en location saisonnière en 2024

Cela a été dit à de nombreuses reprises : depuis sa création, la location de courte durée est une industrie en perpétuel développement. Les demandes pour ce type de séjours ne cessent d’augmenter et de plus en plus de propriétaires espèrent tirer profit de leurs biens en les mettant sur le marché. La gestion d’hébergement a donc encore de beaux jours devant elle et semble continuer à faire naître des vocations. Si vous avez dans l’idée de vous lancer dans l’aventure et d’ouvrir une conciergerie Airbnb, à votre tour, nous vous conseillons vivement de lire ce qui suit. Entre la plus grande concurrence, la mise à disposition d’outils et de solutions technologiques toujours plus performants et la plus grande maturité, pour ne pas dire exigence, des propriétaires dont vous allez gérer les biens, il y a quand même des différences et des évolutions à prendre en compte si vous souhaitez embrasser cette carrière en 2024. Ici, nous vous proposons un état des lieux de l’activité de gestionnaire de nos jours, ainsi qu’un récapitulatif de tout ce à quoi vous devez penser pour devenir conciergerie Airbnb. Pour étayer notre article et vous faire profiter de l’expérience d’un professionnel du secteur, nous avons également posé quelques questions à Benjamin Niel, de chez GuestReady, notre maison mère.

Définition de ce qu’est une conciergerie

Si l’on prend le terme générique de conciergerie, il s’agit d’une entreprise de services. Elle est là pour faciliter la vie de ses clients en s’occupant de certaines tâches, à leur place. Par exemple : 

• Dans un immeuble, le concierge peut renseigner les visiteurs, récupérer les courriers et colis des résidents et assurer l’entretien des parties communes.
• Dans un établissement hôtelier, il peut réserver une table dans un restaurant, un taxi et prendre divers rendez-vous pour les personnes y séjournant, entre autres.

En location saisonnière, la mission d’une conciergerie et de son équipe est de prendre en charge la gestion totale ou partielle de logements proposés pour des séjours de courtes ou moyennes durées. Les propriétaires ou les investisseurs font appel à ce genre de société afin de leur déléguer de nombreuses tâches inhérentes à cette activité qui peuvent être très chronophages (nous détaillerons les prestations ci-après). Cela, pour pouvoir rentabiliser au maximum leurs biens immobiliers. 

Fournir un service de conciergerie complet, qu’est-ce que ça veut dire ?

Voici donc toutes les prestations que toute conciergerie qui se respecte se doit de logiquement  proposer à ses clients en fonction de ces attentes et besoins.

Les services indispensables

Lorsqu’un propriétaire (ou un investisseur) se rapproche d’une telle société, elle est en droit  d’avoir accès à certaines prestations considérées comme basiques :

• La gestion et l’accueil des voyageurs dans le logement, le fameux check-in. Cela comprend la remise des clés, les recommandations d’usage éventuelles ainsi que toutes les informations qui vont leur permettre de profiter de leur séjour dans les meilleures conditions. En outre, il est nécessaire que le collaborateur désigné comme hôte et qui était présent à l’arrivée, soit également là au moment du départ des locataires (pour le check-out).
• L’état des lieux et l’inventaire régulier pour vérifier que l’hébergement et les équipements fournis soient utilisables pour les prochains visiteurs. 
• Enfin et pour aller dans le sens du point précédent, un nettoyage en bonne et due forme du logement entre chaque période de location. 

En plus de ces prestations de base, il n’est pas rare que les conciergeries et autres agences spécialisées dans les biens en location saisonnière étoffent leur offre de services. Ainsi, ils ont tout pour pouvoir honorer un maximum de demandes de prise en charge complète, notamment de la part de personnes cherchant à développer un portefeuille assez conséquent de propriétés sur le marché. Parmi ces services supplémentaires, on peut retrouver :

• La gestion globale des annonces. Elle va de leur création (avec de belles photos en haute qualité, et une description détaillée qui donne envie aux voyageurs de réserver), à leur mise en ligne sur les différentes plateformes de distribution (Airbnb évidemment, mais on pourrait citer Booking.com ou encre Abritel), en passant par toutes les mises à jour nécessaires.
• La tarification dynamique de chacune des annonces. En effet, pour maximiser  les chances de réservations, il faut savoir quels sont les bons facteurs à prendre en compte (zone géographique, saisonnalité, évènements particuliers, et autres) et  mettre en place la meilleure stratégie de prix possible.
• Le suivi et la centralisation de toutes les réservations effectuées par les locataires, quel que soit le site.

A ce propos, savez-vous ce qu’offre un bon channel manager pour la location saisonnière ?

• Une gestion complète de la communication avec les voyageurs, tout au long de leur parcours, c’est-à-dire, avant, pendant et après leur séjour.
• La gestion financière (encaissements des cautions, arrhes et soldes).
• La résolution rapide et efficace des problèmes pouvant survenir lors du séjour.

Quand nous avons demandé à Benjamin Niel ce qu’il considérait comme étant des points très importants de son activité de conciergerie et pour lesquels il avait le sentiment d’avoir franchement réussi, il nous a répondu, sans détour : « L’organisation logistique (linge, ménage) et les services aux voyageurs. »

Ouvrir une conciergerie Airbnb : ce que vous devez prendre en compte

Une plus grande concurrence

Le secteur des conciergeries en location de courte durée en connaît une qui s’avère de plus en plus intense et croissante. Cette dynamique semble alimentée par plusieurs facteurs clés qui ont transformé petit à petit le paysage de l’hébergement touristique en France (et dans le monde entier) et qui continue de le faire.

Dans un premier temps, on peut parler de l’essor des plateformes de location, Airbnb en tête, qui ont eu pour conséquence de considérablement augmenter la demande de services de conciergerie. Des propriétaires toujours plus nombreux cherchent à maximiser leurs revenus en diminuant leurs efforts de gestion, d’où le recours à une entreprise offrant des services complets.

Ensuite et justement, la diversité des prestations proposées par les conciergeries engendre une segmentation du marché qui peut accentuer une certaine compétition. Alors que des sociétés se concentrent sur des services abordables et standardisés, d’autres se spécialisent dans des services plus haut de gamme  (transferts, prestations additionnelles de luxe, etc.). Tout l’art consistera, peut-être,  à savoir sur quel segment vous placer au moment de la création de votre conciergerie.

En outre, il est intéressant de noter que les conciergeries qui réussissent à sortir leur épingle du jeu sont celles qui attachent une très grande importance à la satisfaction et à la fidélisation client.

Enfin, on peut dire que la technologie joue un rôle crucial dans cette concurrence. Vous devez vivre avec votre temps si vous voulez vous faire une place au soleil, comme on dit.

Les outils et solutions technologiques de plus en plus nombreux

Ces dernières années, ils ont révolutionné la façon d’appréhender toutes les opérations des entreprises spécialisées dans la location saisonnière de biens immobiliers. Parmi les innovations les plus marquantes on pense évidemment à un logiciel pour conciergerie Airbnb, comme chez RentalReady, vous offrant un nombre significatif de fonctionnalités dont : 

• Un système de réservation automatisé, qui synchronise en temps réel votre calendrier en fonction des données récupérées sur les différents sites sur lesquels vos propriétés sont présentes (dites adieux aux doubles réservations).
• Une gestion unifiée de vos annonces avec la mise à jour automatique des disponibilités et des informations les concernant.
• Une sélection des voyageurs améliorée. Toujours plus de vérifications pour une confiance accrue envers les personnes qui séjournent dans l’un de vos biens.
• Une gestion intelligente de vos revenus grâce à la mise en place d’une stratégie de tarification dynamique.
• Une communication transparente et centralisée pour répondre rapidement aux voyageurs et améliorer leur expérience.
• Un outil d’analyse de vos performances pour prendre les meilleures décisions et penser à développer votre conciergerie. 
• Un espace propriétaire pour les tenir au courant de tout ce qu’il se passe dans leur bien immobilier.

Des propriétaires ou investisseurs plus habitués et donc plus exigeants

C’est une tendance qui découle directement des attentes élevées des voyageurs, mais aussi et surtout, du fait que mettre une chambre, une dépendance, une résidence secondaire et autres, en location de courte durée, est véritablement entré dans les mœurs de nombreux propriétaires. Si vous êtes en passe de créer votre conciergerie Airbnb, nous vous recommandons, de ce fait, de tout mettre en oeuvre pour leur proposer une offre complète et professionnelle (comme expliqué plus haut), d’une part et de leur donner accès à un maximum d’informations concernant la gestion de leur logement, d’autre part. Néanmoins, il ne faut pas oublier que le spécialiste c’est vous et que vous devez trouver la bonne façon de leur imposer votre point vue grâce à une méthode de travail optimisée.

À notre question : « quel conseil donneriez-vous à une conciergerie qui démarre en 2024 ? » 

B.Niel nous répond : « Automatiser au fur et à mesure en vue du développement de la conciergerie. Établir des règles avec les propriétaires et les voyageurs. Miser sur la qualité plutôt que sur la quantité de vos prestations et de vos biens. »

Synthèse des choses auxquelles penser pour ouvrir une conciergerie

La réglementation

Il est en effet primordial de vous tenir informé des obligations et de la législation qui régissent l’activité d’une conciergerie en location saisonnière. Si la réglementation a, assez souvent, un impact négatif sur votre rentabilité, elle peut en avoir un positif dans le cas où vous réussissez à être d’équerre par rapport à la loi (dans certains pays européens, on assiste même à une régulation de la profession puisqu’ils imposent un licence pour pouvoir exercer).

En tant que gestionnaire d’annonces pour le compte de propriétaires (sur Airbnb et autres), vous pouvez revêtir le rôle de prestataire de services et percevoir vos revenus sous forme de commissions sur les loyers. Cela vous évite surtout de devoir obtenir les cartes G ou T, demandées à certains professionnels de la gestion immobilière (agence). Vous pouvez également vous passer de ces cartes en devenant franchisé ou sous-traitant d’une conciergerie nationale, qui vous fera profiter des siennes. 

Pour rester à jour sur les évolutions réglementaires et les bonnes pratiques du secteur, des ressources spécialisées comme Welkomz publient régulièrement des analyses destinées aux gestionnaires professionnels : réglementation, outils, stratégies de développement — un bon complément pour ceux qui se lancent.

Analyse du marché 

Un business plan bien établi semble inéluctable si vous voulez tirer plus rapidement votre épingle du jeu. Comment ? en suivant, par exemple, ces quelques étapes :

• Être capable de présenter votre activité clairement à savoir : les prestations fournies (accueil, ménage, gestion des annonce, etc), votre cible (propriétaires, gestionnaires, etc. et si vous souhaitez vous adresser à une clientèle française ou internationale), la zone géographique sur laquelle vous voulez opérer, à quelle période  pour une saison particulière ou toute l’année), les moyens de vous faire connaître (publicité, réseaux, sociaux, …) et enfin, si vous voulez en faire une activité principale ou simplement pour des compléments de revenus.
• Mettre en exergue les caractéristiques de votre conciergerie, celles qui feront la différence face à la concurrence : le type d’hébergement géré, les prix, les services proposés, le fait que vous vous implantez dans un zone assez vierge quant à la présence de conciergeries, une personnalisation des prestations aux voyageurs.
• Analyser votre concurrence directe, la bien nommée étude de marché (prestations, tarifs, zone de chalandise, canaux de distributions des biens utilisés, entre autres).

La façon dont vous allez gérer votre conciergerie (seul, avec des employés), votre stratégie marketing et l’analyse de vos potentiels clients vont vous permettre de mettre toutes les chances de votre côté pour durer dans cette industrie.

Benjamin Niel nous explique, d’ailleurs, qu’avec le recul et s’il devait rouvrir une conciergerie, de nos jours, il ferait : « Plus de recherches sur les statuts et aides pour les entreprises ainsi qu’une sélection des logements afin d’éviter ceux étant très peu rentables. »

L’automatisation des tâches

Choisir le bon outil, comme un PMS, vous fera gagner du temps pour vous concentrer sur le développement de vos affaires au lieu d’en perdre à gérer de nombreuses tâches répétitives. Un tel logiciel vous permettra, entre autres choses, d’automatiser :

• La gestion des réservations.
• La tarification de vos biens.
• La gestion des arrivées et de départs
• La gestion et l’attribution des missions à votre équipe (accueil, communication, ménage, etc.).

Vous vous doutez bien que RentalReady est un logiciel complet qui vous propose toutes ces fonctionnalités.

Pour conclure, nous pouvons mentionner le fait que suivre une formation (il en existe de formidables, en ligne) ou bien aller discuter avec des personnes d’expérience dans le domaine, lors de salons dédiés aux professionnels du secteur (Scale France, Rdv des pros de la location saisonnière, etc.) peuvent également être de bonnes ressources pour ouvrir, vous aussi, une conciergerie Airbnb.

Quelques mots sur Benjamin Niel, que nous remercions pour ce précieux renseignements :

Benjamin a commencé son activité de conciergerie en septembre 2018, à la Rochelle et il est désormais chargé de compte chez RentalReady.