Imagina tener que cerrar las operaciones de tu alquiler vacacional por un par de días durante la temporada alta debido a un problema de cableado eléctrico que probablemente podría haberse solucionado unos meses antes de que se convirtiera en un gran problema. Esto es lo que sucede cuando los administradores de propiedades no toman en serio el mantenimiento, y ten la seguridad de que los costos de reparación vendrán con una etiqueta de precio alta. Combina eso con las posibles ganancias que no pudiste capitalizar, y verás fácilmente que estás operando con pérdidas.
Cuando se trata de reparaciones y mantenimiento de alquileres vacacionales, la mejor inversión que puedes hacer para tu tranquilidad y tus resultados es asegurarte de que tu propiedad siempre esté impecable y bien mantenida. Esto no solo establece el tono para una experiencia inolvidable para los huéspedes, sino que también garantiza que tu propiedad siga siendo un activo de alto rendimiento y te ayuda a abordar posibles problemas antes de que se conviertan en reparaciones costosas.
En este artículo, compartimos las prácticas de reparaciones y mantenimiento de alquileres vacacionales que ya fueron probadas, y son empleadas por administradores de propiedades exitosos. Pero antes de entrar en detalles, veamos por qué el mantenimiento de las propiedades es un aspecto innegociable cuando se trata de alquileres vacacionales.
Tabla de contenido
¿Por qué son importantes las reparaciones y el mantenimiento de alquileres vacacionales?
Las propiedades de alquiler vacacional a corto plazo y de alquiler a medio plazo Airbnb enfrentan diferentes tipos de desafíos en comparación con los alquileres a largo plazo, especialmente con la frecuente entrada y salida de huéspedes. Los problemas menores pueden convertirse rápidamente en situaciones mayores o, peor aún, en reseñas negativas que disuadirán a los huéspedes potenciales de reservar en tu propiedad. Estos incluyen:
- Mayor desgaste, gracias a las altas rotaciones y los diferentes patrones de uso de los huéspedes; desde el manejo brusco de los muebles hasta el uso intensivo de los electrodomésticos.
- Altas expectativas que pueden arruinar tu reputación si algún aspecto de tu propiedad no está a la altura.
- Estrictos estándares de seguridad y reglamentarios con los que debes alinear tus propiedades para mantener el cumplimiento.
Cuando todos los electrodomésticos funcionan perfectamente, cada rincón está impecablemente limpio y todos los sistemas principales de tu propiedad funcionan correctamente, los huéspedes se sentirán atendidos y las reseñas positivas y las reservas repetidas comenzarán a llegar. Tal es el poder del mantenimiento de alquileres vacacionales.
Más allá de darte la confianza de que tu propiedad está lista para recibir huéspedes las 24/7, el mantenimiento regular de la propiedad también te ayuda a:
- Detectar problemas antes de que se conviertan en grandes trabajos de reparación o en el reemplazo de alquileres vacacionales.
- Evitar facturas de reparación costosas al tiempo que te ayuda a mantener el valor de tu inversión.
- Minimizar los tiempos de inactividad durante las reparaciones, lo que te permite mantener tu calendario abierto para reservas.
5 estrategias de mantenimiento de alquileres vacacionales que todo administrador debería implementar
Ahora que tienes una idea clara de por qué el mantenimiento de alquileres vacacionales debería estar en la cima de tu lista de tareas pendientes, aquí hay 5 formas en las que puedes estar al día con las tareas y reparaciones de mantenimiento preventivo.
1. Comienza creando una lista de verificación para mantenimiento
Estamos bastante seguros de que cada propiedad en tu cartera es única a su manera y viene con diferentes tipos de sistemas y comodidades. Por lo tanto, las inspecciones y retoques rutinarios preestablecidos no serán suficientes si quieres asegurarte de que tu propiedad esté en buenas condiciones.
Aquí hay algunas tareas de mantenimiento de alquileres vacacionales que quizás quieras incluir en tu lista de verificación y la frecuencia con la que recomendamos realizarlas.
Verificaciones semanales
Un rápido recorrido después de cada salida te permitirá detectar problemas inmediatos. Revisa todas las luces, electrodomésticos y características de seguridad, desde la cafetera y el refrigerador hasta las pilas del detector de humo, para asegurarte de que funcionen correctamente.
Verificaciones mensuales
Sé un poco más minucioso una vez al mes inspeccionando tu propiedad en busca de fugas en el sistema de plomería, encendiendo tu sistema HVAC para ver si funciona sin problemas y asegurándote de que todos los enchufes eléctricos estén seguros. También, toma nota de cualquier desgaste que necesite tu atención.
Verificaciones trimestrales
Aquí es cuando debes ser un poco más minucioso con tus actividades de mantenimiento de alquileres vacacionales. Reemplaza los filtros de tu sistema HVAC, verifica si hay signos sutiles de desgaste estructural, como grietas en las paredes o puertas que no cierran correctamente y reacondiciona las áreas que están comenzando a perder su brillo.
Verificaciones anuales
Programa un mantenimiento integral y revisa todos los aspectos de tu propiedad, desde garantizar que las características de seguridad funcionen correctamente, hasta asegurarte de que tus sistemas de plomería, techado, HVAC y eléctricos trabajan adecuadamente. También es posible que desees agregar inspecciones de plagas a tu lista de verificación, revisar todos los espacios en busca de moho y contratar a un experto para garantizar que tu propiedad sea estructuralmente sólida.
2. Haz que todo sea sistemático
Una lista de verificación solo es buena si tienes una forma sistemática de hacer las cosas. Además, te ayuda a garantizar que cada tarea se complete de manera más eficiente, por lo que nunca tendrás que preocuparte por interrumpir a los huéspedes o arruinar por completo su estadía porque una pequeña fuga se convirtió en un desastre de inundación.
Aquí hay 3 formas de hacer que tus tareas de mantenimiento de alquileres vacacionales sean más eficientes.
- Crea un calendario de mantenimiento
Utiliza un calendario digital o, mejor aún, un software de gestión para Airbnb para establecer recordatorios recurrentes para todas las tareas de mantenimiento de la propiedad que deban realizarse. Esto asegura que ninguna tarea de mantenimiento de alquileres vacacionales se pase por alto o se superponga con las reservas, un hecho que puede generar inconvenientes.
- Estandariza tu proceso
Al desarrollar tu servicio de gestión de alquileres Airbnb crea una guía paso a paso de mantenimiento de alquileres vacacionales para tu equipo para garantizar que todo se inspeccione correctamente y que no se pase por alto nada. Ya sea algo tan simple como probar la presión del agua y verificar las bombillas, o algo un poco más complejo como verificar si hay fugas en el techo o la integridad del cableado eléctrico.
- Documenta todo
Toma fotos, redacta notas y mantén registros de tus tareas de mantenimiento de alquileres vacacionales. ¿Por qué? Porque te resultará más fácil identificar problemas recurrentes en una propiedad en particular y tomar medidas para abordarlos definitivamente. Además, la documentación detallada puede hacer que tu proceso de reclamos de seguro sea más rápido y eficiente al tiempo que minimiza la probabilidad de denegación.
3. Utiliza la tecnología para trabajar de manera más inteligente
Te sorprendería lo conveniente que resultará tu día cuando tengas herramientas de automatización y tecnología inteligente que pongan todo en piloto automático mientras te brindan una supervisión completa de tus operaciones. Además de una bandeja de entrada unificada alquiler vacacional, aquí hay algunas características del software de alquiler vacacional y tecnología que debes considerar usar para simplificar tus tareas de mantenimiento y reparación de alquileres vacacionales.
Herramientas de gestión de tareas
Utiliza un software de administración de propiedades que incluya herramientas de gestión de tareas y el uso de tecnologías como Maia RentalReady. Estas funcionalidades te permiten delegar, actualizar y realizar un seguimiento de las tareas de mantenimiento de la propiedad sobre la marcha. ¿El resultado? Que ninguna tarea de mantenimiento se te pasará por alto, además de que todos sabrán exactamente qué hacer y cuándo deben hacerlo.
Sistemas de entrada inteligentes
Las soluciones de registro automático para anfitriones de Airbnb, así como las mejores alternativas a las cajas de seguridad de Airbnb, le facilitará el acceso a la propiedad a tu equipo, a los limpiadores y a los profesionales contratados. ¿El resultado? No más idas y venidas innecesarias por la ciudad con llaves para cada propiedad cada vez que un huésped se registra o cuando alguien necesita inspeccionar o reparar algo.
Sensores de agua inteligentes
Imagina un sensor colocado cerca de tu unidad HVAC o debajo de tu fregadero que envía una alerta instantánea a tu teléfono cuando se detecta una fuga. Estos sensores incluso pueden cerrar automáticamente el suministro de agua, evitando costosos daños por agua.
Sistemas de seguridad
Los sistemas de seguridad integrados con videovigilancia, detección de movimiento y monitoreo remoto no solo te ayudan a proteger tu propiedad. También te brindan una vista panorámica de ciertos aspectos de tu inmueble sin que tengas que estar allí, lo que facilita saber cuándo es necesario cortar el césped, ver ese grifo exterior que gotea o detectar ese parche de césped inusualmente saludable que podría ser una señal de una fuga de plomería.
4. Saber cuándo hacerlo tú mismo y cuándo llamar a un profesional
No todas las reparaciones requieren una caja de herramientas y algo de esfuerzo. Como administrador de propiedades, debes saber cuándo es el momento de traer a los profesionales para hacer el trabajo correctamente. Tareas simples como reemplazar una bombilla, apretar tornillos sueltos o desatascar un desagüe son algunas tareas de mantenimiento de alquileres vacacionales que puedes realizar por tu cuenta para ahorrarte unos centavos.
Por otro lado, cuando se trata de reparaciones estructurales, trabajos eléctricos o cualquier situación en la que la seguridad de los huéspedes esté en juego, déjalo en manos de profesionales. Traer a expertos garantiza que las reparaciones se realicen correctamente, con rapidez y de acuerdo a las regulaciones locales.
5. Construye una red de contratistas de confianza
Desarrolla una excelente relación con profesionales confiables a largo plazo. Esto garantiza que siempre tengas un experto al que recurrir para tus trabajos de plomería, electricidad, HVAC, estructurales y de techado. Además, puedes negociar descuentos exclusivos por ser un cliente fijo, lo que te permite reducir tus costos de mantenimiento.
Pero antes de que te decidas por un contratista, pregunta por referencias, revisa las reseñas y prueba sus servicios antes de decidirte. No olvides tener siempre un plan de respaldo en caso de una emergencia y no puedan hacer el trabajo a tiempo.
Manteniendo los espacios exteriores
Tus huéspedes forman la primera impresión de tu propiedad desde afuera hacia adentro. Por lo tanto, para establecer un tono positivo para su experiencia, debes mantener tus espacios exteriores.
Más allá del atractivo al aire libre, vigilar tus espacios exteriores te ayuda a adelantarte a las fugas de agua y las infestaciones de plagas, lo que te permite elevar la calidad de las estadías que ofreces.
Aquí hay 4 aspectos que debes priorizar cuando se trata del mantenimiento de alquileres vacacionales al aire libre:
- Mantén los céspedes cortados, los setos podados y las pasarelas despejadas para mejorar el atractivo estético general de tu propiedad.
- Inspecciona tus terrazas, patios y cercas en busca de signos de desgaste, clavos sueltos o pudrición para prevenir peligros de seguridad y reparaciones costosas en el futuro.
- Si tienes una piscina, jacuzzi u otras fuentes de agua, invierte en limpieza rutinaria, equilibrio químico e inspecciones de equipos para que se mantengan limpios y atractivos.
- Asegúrate de que la iluminación exterior funcione correctamente para mejorar la estética de tu propiedad y optimizar la seguridad de los huéspedes, especialmente durante los registros de entrada nocturnos.
Gestionando los costos de mantenimiento de alquileres vacacionales
El mantenimiento de la propiedad tiene su costo, pero sin una planificación estratégica, puede afectar tus márgenes de ganancia. Un presupuesto efectivo de mantenimiento de alquileres vacacionales te asegurará que siempre estés preparado para las tareas de preservación y las reparaciones de emergencia sin tener que preocuparte por estirar demasiado tus finanzas. Aquí hay algunas prácticas para generar presupuestos de mantenimiento de alquileres vacacionales que debes considerar:
Crea un fondo de contingencia
Asigna una parte de tus ingresos específicamente para el mantenimiento de alquileres vacacionales para garantizar que nunca te tomen por sorpresa las reparaciones inesperadas. ¿Nuestra recomendación experta? Del 10 al 15% de tus ingresos de alquiler cada mes.
Rastrea tus gastos
Utiliza un software de administración de propiedades o una simple hoja de cálculo para registrar todos los gastos de mantenimiento. Esto te facilita identificar tendencias en tus actividades de mantenimiento, detectar problemas recurrentes y ver dónde necesitas negociar mejores acuerdos con los contratistas.
Considera el gasto preventivo
Si bien, el mantenimiento regular de los alquileres vacacionales puede parecer un gasto adicional, te ahorra mucho dinero a largo plazo. Después de todo, solucionar un problema menor hoy puede ayudarte a prevenir un desastre de daños importantes mañana. Invertir en un seguro de alquiler vacacional también te permitirá mantenerte por delante de tales costos.
Planifica los costos estacionales
Ciertas épocas del año pueden requerir gastos adicionales; por ejemplo, es posible que debas preparar tu propiedad para el invierno para sortear los meses más fríos o revisar tus sistemas de enfriamiento para los veranos, que suelen ser muy calurosos. Anticipa estos costos y presupuesta en consecuencia para que no tengas que buscar fondos cuando los necesites.
Conclusión
Mantener tu alquiler vacacional va más allá de mantener las luces encendidas y darle una rápida pasada a los mostradores en preparación para los huéspedes. Se trata de garantizar que tu propiedad sea habitable y que todos los sistemas funcionen sin problemas. Al crear tu lista de verificación de mantenimiento de alquileres vacacionales, realizar inspecciones rutinarias y utilizar la tecnología para simplificar las tareas, puedes esperar mantener tu propiedad en las mejores condiciones durante todo el año y obtener esas reseñas positivas.