¿Dirías que tu empresa de gestión inmobiliaria se parece más a Amazon o a una tienda pop-up temporal? ¿Cuál preferirías ser?
El gigante del comercio electrónico está siempre presente, 24 horas al día, 7 días a la semana y 365 días al año. Una tienda pop-up solo está abierta por un corto período. Si no pasas por casualidad, ni te enteras de su existencia. Aparece y desaparece sin dejar rastro. Es una novedad pasajera.
No hay debate sobre cuál de estas empresas es más exitosa. La mayoría de los gestores de propiedades de alquiler a corto plazo querrían que su negocio se pareciera más al primer modelo. Entonces, ¿por qué decides desactivar tus anuncios?
En este artículo
Razones comunes para desactivar los anuncios
Sorprendentemente, desactivar los anuncios es una práctica común durante la temporada baja. Las plataformas de reservas como Airbnb ven una disminución en la cantidad de propiedades disponibles con un historial de valoraciones. Los sistemas de software de gestión como RentalReady y los gestores de propiedades observan cómo sus carteras se reducen.
Hemos investigado las motivaciones detrás de esta práctica tan contradictoria. Estas son algunas de las razones que escuchamos:
- “Estamos buscando un inquilino a largo plazo para varios meses.”
- “El propietario está usando la propiedad.”
- “Un inquilino se ha instalado a medio plazo.”
- “Volveremos a activar el anuncio un poco antes de la temporada alta.”
Ninguna de estas razones justifica desactivar completamente el anuncio. Si estás buscando un inquilino para un contrato de alquiler de un mes, RentalReady puede ayudarte. Nuestro propio software de gestión para Airbnb se conecta con plataformas especializadas en estancias de media duración, como Homelike. De esta manera, puedes atraer a viajeros de negocios, profesores visitantes, familias que se reúnen o nómadas digitales.
El algoritmo de gestión de ingresos integrado en RentalReady te ayuda a mantener tarifas competitivas para estancias de larga duración. Con varias opciones de personalización, puedes automatizar precios y políticas según tus condiciones. En mercados altamente competitivos como Londres o Dubái, la diferencia de rendimiento entre estancias de corta y media duración puede ser mínima. Por lo tanto, es crucial que los gestores de propiedades dominen ambos tipos de alquiler y cuenten con sistemas que soporten cada modalidad.
¿Cuáles son las consecuencias de desactivar los anuncios?
¿El propietario ocupará la propiedad indefinidamente y no querrá alquilarla en el futuro? ¿El inquilino se quedará por años?
Si la respuesta a estas preguntas es “no”, el propietario debe considerar que le conviene alquilar su propiedad en las mejores condiciones cuando vuelva a estar disponible.
Si la propiedad está disponible en cualquier momento del próximo año, debe mantenerse activa. Ajusta el calendario si es necesario. Bloquea algunas fechas. Desactiva la reserva instantánea. Establece políticas más estrictas. ¡Pero por favor, no elimines completamente la publicación!
La empresa de gestión de alquileres vacacionales GuestReady, que supervisa miles de propiedades en docenas de ciudades de la región EMEA, ha notado una diferencia notable entre las propiedades siempre disponibles y las propiedades “pop-up”.
Han observado que una propiedad disponible solo el 50 % del tiempo (seis meses al año o menos) en comparación con una disponible al menos el 80 % del tiempo (10 meses o más) generará menos ingresos y recibirá menos reservas. Lo han comprobado en varios análisis realizados a lo largo del tiempo y en los mercados donde operan.
Desactivar propiedades no ahorra dinero, sino que lo hace perder. ¡Una sola noche reservada cubre fácilmente los costos de tu PMS!
Estudio de los efectos de los anuncios pop-up por RentalReady
En RentalReady, realizamos un extenso estudio sobre los efectos de los anuncios pop-up. Los resultados fueron reveladores, mostrando una correlación directa entre visibilidad y rendimiento.
El período estudiado abarcó desde marzo de 2019 hasta noviembre de 2023. Aunque la pandemia ocurrió en ese tiempo, hubo periodos significativos antes, durante y después donde las reservas fueron posibles. Las desactivaciones ocurrieron de manera homogénea a lo largo del año: 8 % en primavera, 35 % en verano, 22 % en otoño y 35 % en invierno. Las reactivaciones también se dieron en todas las temporadas: 32 % en primavera, 18 % en verano, 24 % en otoño y 26 % en invierno.
El tiempo promedio entre las reservas antes de la desactivación era de 10 días. El tiempo promedio entre la reactivación del anuncio y la primera reserva fue de 21 días. Esto significa que, al reactivar los anuncios, tomó el doble de tiempo obtener una reserva. El atractivo de la propiedad disminuyó simplemente por no estar visible. No fue un contratiempo temporal. Pasaron meses antes de que la propiedad recuperara un nivel cercano al que tenía antes de ser desactivada.
La tasa de ocupación promedio de las propiedades antes de su desactivación era del 59 %. Para eliminar la estacionalidad en nuestra ecuación, analizamos la tasa de ocupación en el mismo mes del año anterior antes de la reactivación.
Cuando los anuncios fueron reactivados, la tasa de ocupación fue desastrosa. Durante el primer mes después de la reactivación, solo el 21 % de las fechas fueron ocupadas en promedio. Esto significa que la tasa de ocupación era un tercio menor que antes de ser desactivada.
Las cifras mejoraron gradualmente a medida que las propiedades se recuperaban. El promedio de ocupación subió al 45 % en el segundo mes y al 46 % en el tercer mes. Sin embargo, notarás que incluso después de una nueva temporada de actividad, aún estaban lejos del 59 % que tenían antes de ser eliminadas. ¡Ojos que no ven, corazón que no siente!
¿Por qué es crucial mantener tus anuncios activos?
Cuanto más larga es la ausencia, más difícil es el regreso. Los anuncios inactivos entre 51 y 100 días tardaron más en obtener su primera reserva y tuvieron una tasa de ocupación menor que aquellos que estuvieron fuera solo entre 1 y 50 días. Los anuncios inactivos entre 101 y 200 días tuvieron un rendimiento peor que los de 51 a 100 días, y aquellos fuera más de 201 días fueron aún menos efectivos que los inactivos entre 101 y 200 días.
Una de las principales razones de este fenómeno es que la mayoría de los viajeros planifican con antelación. Según los datos de KeyData sobre la ventana de reserva anticipada, la mayoría de los viajeros reservan con un mes y medio de antelación. En otras palabras, el tiempo promedio entre la reserva y la llegada es de seis semanas. Este tiempo se alarga para las plataformas OTA que se centran en familias y grupos, como Expedia, con una ventana promedio de 63 días, y Vrbo con una ventana de 68 días. Las unidades más pequeñas se reservan un poco más a último minuto.
Los datos de Google indican que la ventana es aún más larga. Los hoteles y vuelos se reservan en promedio con 12 semanas de anticipación.
¿Cuáles son las estrategias para maximizar las reservas?
Los viajeros empiezan a planificar su viaje mucho antes de hacer clic en “reservar”. Esto significa que buscan ofertas durante meses antes de su llegada. Si sumamos el tiempo de búsqueda a la ventana de reserva, podemos ver que el proceso de planificación comienza seis meses antes de las vacaciones. Es en ese momento cuando tu propiedad debe estar visible.
Apertura del calendario a 12 meses
Una buena práctica es abrir tu calendario 12 meses antes. Puedes lograr una ocupación fantástica con más de seis meses de anticipación si tienes una propiedad única y juegas bien tus cartas. Según Google Travel, el 50 % de las vacaciones de verano se reservan antes de que termine febrero.
Cualquier persona que active sus propiedades justo antes de la temporada alta se pierde la mitad de la demanda potencial. Pero en realidad, el problema es aún mayor.
Optimización de la visibilidad y maximización de oportunidades
En los tres meses previos a la fecha del viaje, la búsqueda de experiencias aumenta (Google 2019). Al no hacer visible tu propiedad hasta el último momento, incluso si los turistas la reservan, probablemente ya lo hayan organizado todo sin tu ayuda. En lugar de aumentar tus ventas adicionales, pierdes oportunidades. Los traslados al aeropuerto, las recomendaciones de guías, las reservas de cenas y otros servicios complementarios se han gestionado sin que tú, el gestor de la propiedad, recibas ninguna parte.
¿Cómo influyen los eventos y las temporadas en las reservas?
Tradicionalmente, el turismo ha sido cíclico, con las masas yéndose de vacaciones de verano al mismo tiempo. Cada vez es menos así. Hay oportunidades puntuales a lo largo del calendario.
Los eventos son un factor clave para motivar los viajes. Algunos son muy conocidos y ampliamente difundidos. Otros pueden pasarte completamente desapercibidos. Solo una estrategia de visibilidad constante permitirá que tus propiedades sean consideradas cuando los viajeros estén buscando. La demanda puede explotar de la noche a la mañana.
Estudio de caso: Juegos Olímpicos de 2024 en París
Las entradas para los Juegos Olímpicos de 2024 se pusieron a la venta el 11 de mayo de 2023. En los días anteriores, la demanda para París era baja. Según AirDNA, en las dos semanas posteriores, la demanda se disparó, alcanzando un pico del 688 % en comparación con el período previo a la venta. Recordemos que esto ocurrió 14 meses antes del evento.
En octubre de 2023, es decir, 10 meses antes del inicio de los Juegos, las tasas de ocupación en París ya oscilaban entre el 18 % y el 25 %, según Beyond. La mitad de las reservas eran para estancias de siete noches o más. Las estancias largas se reservan con mayor antelación, y los Juegos Olímpicos confirman esta tendencia.
También se observó un aumento del 40 % en la ocupación antes y después de las ceremonias, lo que refleja el deseo de los visitantes de prolongar su estancia para disfrutar de la ciudad más allá de los sitios oficiales.
Resultados durante todo el año
En conclusión, si quieres…
Más reservas…
Reservadas más rápidamente…
De grupos más grandes…
Que paguen más…
Que se queden más tiempo…
Con menos caídas en la ocupación…
¡Mantén tus propiedades publicadas todo el año!