Desarrollar tu servicio de gestión de alquileres Airbnb : nuestros consejos

Acabas de poner en marcha tu servicio de gestión de alquileres, con o sin apoyo profesional. En un momento en el que el sector está en auge y la profesión de coanfitrión se profesionaliza cada vez más, es esencial construir tu hoja de ruta sólida para impulsar tu negocio. Desarrollar y convertirse en un servicio de gestión de propiedades Airbnb requiere ciertos conocimientos: desde definir tus objetivos, hasta realizar un seguimiento de ciertos indicadores clave, etc.

¿Te has embarcado en esta hermosa aventura de la gestión de alquileres y deseas recibir consejos de profesionales que te ayuden en tu negocio? ¡Entonces has venido al lugar adecuado! RentalReady es el software PMS desarrollado por GuestReady, una empresa líder en gestión de propiedades. Por lo tanto, estamos bien posicionados para ofrecerte el mejor asesoramiento sobre el servicio de gestión de propiedades en el día a día.

El sector ha estado en plena expansión en los últimos años y la competencia cada vez es más feroz. Por lo tanto, es esencial ofrecer servicios de calidad para hacerte un lugar y asegurar el éxito de tu propio servicio de gestión de propiedades.

¿Por qué elaborar tu hoja de ruta?

Has lanzado tu actividad de coanfitrión Airbnb, ¡y eso ya es un gran paso! Especialmente en un sector cada vez más profesionalizado. Pero para desarrollar tu negocio de gestión de alquileres Airbnb, ahora debes pensar en elaborar una hoja de ruta.

Es una forma de fijar los objetivos a alcanzar con tu empresa. Al plasmar estos objetivos en papel, tendrás una serie de pasos a seguir a medida que desarrollas tu servicio de administración de alquileres. 

A la hora de trazartu hoja de ruta, hay un grupo de elementos a tener en cuenta. En primer lugar, el aspecto financiero, ya que tu servicio de coanfitrión  debe ser rentable si se quiere  prosperar a largo plazo. Pero también debes tener objetivos de calidad para conservar a tus clientes actuales y desarrollar tu cartera de clientes.

Crear tu propio servicio de gestor de alquileres implica varias etapas. Es un error pensar que la creación de una administración de propiedades es fácil y rápido. Como en cualquier empresa es necesario realizar un estudio de mercado y elaborar previamente un plan de negocios. Tener una hoja de ruta bien preparada es una ventaja: tranquiliza a tus socios e inversores que estarían dispuestos a apoyarte en tu empresa, ya sea en el lanzamiento o en un proyecto de expansión.

Tener una estrategia clara en mente y pensar en tus procesos de trabajo desde el principio, también es muy importante para el día en que necesites contratar a tu equipo de coanfitriones. Cada nuevo integrante podrá comprender rápida y claramente el funcionamiento interno y así asumir su rol y tareas con mayor eficacia.

¿Qué servicios de coanfitrión se deben ofrecer?

Evidentemente existe un modelo estándar ampliamente utilizado, que consiste en gestionar todas las actividades y servicios relacionados con el alquiler de alojamientos en Airbnb. Esto incluye la gestión de los anuncios, su publicación en las plataformas de reserva, la gestión de las reservas, pero también la resolución de  problemas y la prestación de asistencia a los viajeros.

Otras actividades también son cruciales, como por ejemplo la optimización de precios. El número de propiedades disponibles para alquiler a corto plazo aumenta constantemente en Francia, por lo que los coanfitriones deben llevar a cabo una estrategia avanzada de gestión de precios y así ofrecer a sus propietarios la mejor rentabilidad posible.

¿Qué herramientas deberías utilizar para crear un plan de negocios y desarrollar tu servicio de coanfitrión  Airbnb?

Crear un plan de negocios no es algo innato para todos. A menos que hayas realizado una formación para convertirte en administrador de alquileres, probablemente tendrás que poner en marcha este proyecto por tu cuenta. Afortunadamente, con las herramientas adecuadas, crear un plan de negocios digno de este nombre ¡es más fácil de lo que parece!

• Coggle te permite crear mapas mentales para organizar visualmente tus ideas y objetivos;
• Excel (o Google Sheets) para crear tablas financieras;
• QuickBooks es un software completo de contabilidad en línea que te permite calcular tus previsiones financieras;
• Canva para presentar tu plan de negocios de manera profesional, con plantillas personalizables que se adaptan a tu carta gráfica.

Estudio de mercado y objetivos financieros para alquileres a corto plazo

Fijar tus tarifas a menudo puede ser complejo. Debes mantenerte atractivo y rentable al mismo tiempo. Muchos servicios de administración de propiedades que apenas empiezan no saben cómo definir sus objetivos financieros y fijar las tarifas adecuadas.

En general, los servicios de administración de propiedades cobran una tarifa de servicio basada en un porcentaje de los ingresos por alquiler. Esta cifra oscila entre el 15% y el 30% dependiendo de la empresa en Francia.

Las tarifas de gestión más comunes son las siguientes: un porcentaje de los ingresos del alquiler + gastos de limpieza.

Las tarifas de las administraciones de Airbnb generalmente se clasifican en dos categorías:

• Una tarifa determinada para ciertos servicios: la limpieza, la entrega de llaves y el estado del inventario son delegados por los propietarios a una gestoría. Estos servicios se facturan previa solicitud;
• Un servicio “todo incluido”: más rentable, son paquetes que agrupan varios servicios por una tarifa única. El coanfitrión recibe una comisión del 20% (monto promedio en los últimos años) sobre los ingresos del alquiler vacacional.

Al fijar tus tarifas, también es importante tener en cuenta las tarifas que cobran tus competidores. Durante tu estudio de mercado, debes haber observado sus tarifas. Es un buen indicador para saber cómo posicionarte.

También debes pensar en tu posicionamiento: ¿nivel de entrada, gama media o gestoría de lujo? Este posicionamiento es esencial para definir objetivos financieros pertinentes.

Consejo: cuando se está empezando en el negocio, es común ajustar las tarifas después de unos meses de actividad. No dudes en hacerlo si es necesario.

Para ayudarte a definir tus objetivos profesionales, no dudes en apoyarte en herramientas como PriceLabs y Beyond. Te permiten estudiar más fácilmente tu mercado.

A partir de la información recopilada (tipo de propiedad, duración media de las estancias, tasa de ocupación, gastos por servicios, etc.), puedes definir el volumen de negocios anual que deseas alcanzar. Una vez definido este volumen, deberás deducir el régimen de alquiler vacacional que necesitas para alcanzarlo. Esto puede ser:

• X apartamentos de 2 habitaciones
• X apartamentos de 3 habitaciones
• X villas

Fijar objetivos de calidad

Para atraer a los clientes y tener una empresa atractiva, es esencial establecer objetivos de calidad a alcanzar. Se trata de una palanca importante para desarrollar tu servicio de gestión de propiedades Airbnb.

Para ello, es necesario controlar determinados indicadores y revisar periódicamente para asegurarte de que sigues siendo eficiente.

Opiniones de los viajeros

Cuando gestionas alquileres vacacionales, las opiniones de los viajeros son muy importantes. Los viajeros consultan con regularidad y son un factor clave en tus reservas. Desempeñan un papel fundamental en la reputación de un alquiler vacacional y de una empresa.

Es esencial obtener el mayor número de comentarios positivos para tener una imagen de calidad. Debes gestionar tu reputación en línea. Responde a los comentarios negativos de manera estructurada y educada. La capacidad de escuchar y la receptividad son esenciales para una buena imagen.

Calidad de la limpieza

Muchos propietarios recurren a las gestorías para los servicios de limpieza. Por eso es vital asegurarse de que su alojamiento esté impecablemente limpio. Como coanfitrión, asegúrate de tener socios serios que brinden servicios impecables.

Opiniones de los propietarios

Consulta regularmente a los propietarios. Tómate el tiempo de obtener su opinión sobre tus servicios y así poder hacer ajustes. Las opiniones periódicas demuestran tu seriedad y también te dirán lo satisfechos que están tus clientes.

Desarrollar tu servicio de administración de propiedades de Airbnb: ¿cuáles son los errores a evitar? 

De los errores se aprende, pero a veces algunos pueden ser dolorosos y ralentizar fuertemente tu actividad. Por eso te compartimos algunos consejos obtenidos de gestores experimentados.

Error #1: no hacer suficientes estudios de mercado

Lo mencionamos anteriormente en este artículo, pero es esencial realizar un estudio de mercado cuando se empieza como coanfitrión.

La intuición es buena. Ver que también ya existen servicios de administración de propiedades en tu sector es bueno, porque significa que hay atractivo. Pero no puedes confiar solo en eso para tu negocio.

¿Cuáles son los resultados de tus competidores? ¿Son rentables? Debes saber que hoy existen soluciones muy asequibles (tanto financieramente como técnicamente) para realizar un estudio de mercado eficaz y fiable. PriceLabs y Beyond, por ejemplo, ofrecen funciones para analizar en detalle el rendimiento pasado de un mercado.

Error #2: no definir tu modelo de negocio con suficiente claridad

Como en cualquier negocio, es difícil saber de antemano cuáles serán los costos fijos de tu empresa. Afortunadamente, existen asociaciones y eventos como Scale Show donde puedes conocer a otros coanfitriones y así aprender buenas prácticas, intercambiar información sobre tu profesión, etc.

Al desarrollar tu servicio de administración de propiedades de Airbnb, es fácil prever que tendrás que utilizar un PMS para facilitar tu gestión diaria (o un Channel Manager). Pero dependiendo de la zona en la que vayas a operar, es posible que debas implementar una estrategia dinámica para garantizar la rentabilidad de las propiedades. Puedes, por ejemplo, suscribirte a las soluciones mencionadas anteriormente. Lleva un registro de todas las suscripciones necesarias para la futura actividad y reflexiona sobre tu modelo económico.

Si solo administras alquileres en ciudades durante los meses de verano, ¿cómo harás para pagar tus gastos en temporada baja? Tal vez, como algunos, podrías considerar un modelo de negocio híbrido, con una cuota fija baja y una comisión.

Error #3: No imponer tus reglas

Como coanfitrión, eres un profesional del alquiler a corto plazo. 

No hay nada peor que encontrarse en una situación donde son los propietarios quienes deciden todo:

• los precios que se aplicaran ;
• en qué plataformas alquilar la propiedad;
• qué  viajeros a aceptar;
• las noches mínimas a aplicar.

¡Sí, este tipo de situaciones existen! Pero no olvides que tú eres el/la profesional. Así que te corresponde a ti presentar tu método de trabajo a los propietarios. Aunque pueda asustar, decir no a un propietario que quiera imponer todo ya que es algo bueno para ahorrarte  problemas serios a largo plazo.

Conclusión

Esperamos que estos consejos te sean útiles para desarrollar tu negocio de administración de propiedades de Airbnb y puedas prosperar plenamente en esta actividad. En RentalReady, solemos estar  presentes en eventos dedicados a los profesionales del alquiler vacacional. No dudes en asistir a estos eventos y venir a conocernos.